Los embargos de vivienda por impago de hipoteca en Navarra caen este año un 14,4%
la causa está en la menor concesión de préstamos y en las subastas desiertas
Se iniciaron 447 casos y se resolvieron 324 entre los meses de enero y septiembre
ana ibarra- Domingo, 6 de Noviembre de 2011 - Actualizado a las 05:30h
Menos propietarios y propietarias en apuros. Al menos es lo que se desprende del fuerte descenso del número de ejecuciones hipotecarias presentadas en los juzgados navarros durante los nueve primeros meses del año. En concreto, las entidades financieras han reclamado a las instancias judiciales un 14,40% menos embargos de pisos respecto al 2010. En total, se presentaron 447 expedientes persecutorios frente a los 521 del 2010.
También entre enero y septiembre las ejecuciones hipotecarias que han quedado "resueltas" se ven mermadas en un 20,20% en relación al mismo periodo del año anterior. Así, se han concluido 324 casos cuando fueron 406 en el mismo periodo del 2010.
Fuentes jurídicas destacan que las causas de esta evolución a la baja en los procedimientos que pueden acabar en desahucios son la menor concesión de préstamos, que reduce las probabilidades de fracaso, así como el hecho de que las subastas se queden desiertas y las viviendas embargadas se las queden finalmente los bancos. Ya a lo largo del 2010 los procesos de ejecución hipotecaria (693) disminuyeron en un 3,9% respecto al 2009, tras dos años de subidas. En tres años los embargos de vivienda se habían incrementado un 306,9%.
Al parecer, el número de procedimientos ejecutorios decrece; no así los edictos de subastas, ya que éstos dependen del momento en el que el banco decide no esperar y ejecutar la hipoteca. Hay casos en los que las entidades financieras demoran hasta tres e incluso cuatro años. Pero en la práctica totalidad de las subastas éstas se quedan desiertas por falta de licitadores y los pisos acaban en manos de las entidades financieras a bajo precio y favorecidas por la ley.
Antes de iniciar el procedimiento ejecutorio, los bancos tratan de financiar con el cliente unas condiciones que en muchos casos resultan "leoninas". El tiempo de espera depende de cada banco pero lo habitual es que se suceda entre un año y año y medio de impago de cuotas. Sin olvidar que los intereses de demora oscilan entre el 18% al 23%.
una losa de por vida Una vez que el banco da el préstamo por vencido, cancela la cuota y notifica el proceso de ejecución al cliente. A partir de ahí comienza un rosario "ruinoso" para la persona embargada. Los préstamos que se concedieron en periodos de bonanza económica y financiera -años álgidos como 2006- cubrían no sólo el coste de la vivienda al 100% como valor de tasación sino otros bienes no tan básicos como mobiliario, viajes o coches que el propio banco animaba a consumir en el mismo paquete.
Un ejemplo: un préstamo hipotecario concedido para la compra de una vivienda que costaba 200.000 euros terminaba reconvertido en una hipoteca de 250.000 euros. Al cabo de cinco años el propietario pagaba 50.000 euros y debía 200.000 al banco. Al no poder hacer frente a los cuotas se van generando intereses anuales del 20%. El banco termina embargando la vivienda y en la subasta se queda el piso por el 50% del valor de tasación, es decir, 125.000 euros además de los 50.000 ya desembolsados. Tras la crisis la vivienda se ha devaluado en el mercado y su valor podría oscilar entre 175.000 y 200.000 euros. A la deuda restante por valor de 75.000 euros se le aplican unos intereses del 20%. Ése es el resultado de la operación.
Para el abogado pamplonés Matías Miguel Laurenz, esa deuda que queda pendiente con el banco después del desalojo "es una losa para toda la vida y no termina de pagarse nunca". Lo habitual es que el banco no financie esa cantidad y, si lo hace, sea cobrando las costas del procedimiento principal, el capital principal, los intereses de demora y las cuotas atrasadas.
Los abogados tienen poco margen de maniobra. En su caso ha defendido a demandados a los que correspondía justicia gratuita y el único punto de litigio se situaba, por ejemplo, en los intereses (20%) que se consideraban "abusivos y el banco como vio que no iba ser posible el cobro de la deuda ni siquiera se planteó su defensa". En estas situaciones los bancos embargan la nómina y otros bienes para cubrir la cantidad pendiente. También hay veces que se recurre a préstamos personales para cubrir esa cantidad pendiente lo que supone "terminar de agonizar". Estos préstamos no van más allá de 20.000 euros, al 8-10% y exigen la garantía de avalistas por lo que no suponen una solución a largo plazo, aduce. "La situación de la persona que pierde su vivienda es angustiosa, y sigue siendo después de la subasta y lo seguirá siendo", agrega.
el temor al banco de españa Para el abogado Sergio Gómez, la clave de que el número de ejecuciones hipotecarias haya descendido está en que los bancos tienen que consignar en el Banco de España el importe de sus ejecuciones y, teniendo en cuenta su delicada situación, "aguantan más el tipo para no tener esos activos". Destaca además que los bancos, pese a los precios con los que consiguen las viviendas en las subastas, no consiguen venderlos en el mercado.
desahucios y embargos La mayor parte de las ejecuciones hipotecarias acaban en el desalojo de la vivienda, un local comercial o oficina, aunque éstas pueden tener diferente origen al impago de la hipoteca. Así, los denominados desahucios o lanzamientos judiciales por no hacer frente a los alquileres o a la letra batieron todos los récord en el segundo trimestre del año a nivel estatal, aunque en el caso de Navarra, en el segundo trimestre se registraron un total de 69 lanzamientos judiciales frente a los 116 del primer trimestre, según los datos del CGPJ, y un 22,5% menos que en el mismo periodo del 2010. Y es que, en el 2010, un año duro, hubo 344 desahucios, un 14,7% más que en 2009. Asimismo, el número de embargos por deudas de todo tipo a cargo de cuentas, salarios, pensiones o bienes materiales en el segundo trimestre ascendió a 266 en una tendencia también descendiente, y que en 2010 sumaron un total de 1.499 casos.
